होम लोन बॅलन्स ट्रान्स्फर करणं फायदेशीर आहे का?

• Follow

पुणे मुंबईसारख्या शहरात राहणाऱ्या बऱ्याच लोकांचा होम लोनचा EMI चालू असतो. अनेक तरुण शिक्षणासाठी शहरात येतात, त्यानंतर नोकरीची चांगली संधी मुंबई, पुणे, नाशिक, औरंगाबाद सारख्या शहरांमध्ये असती. एकदा शहरात राहण्याची सवय लागली कि मग गावी सेटल होण्याचा विचार लोकं सोडून देतात. सुरुवातीला शिक्षण चालू असताना किंवा नोकरी लागल्यावर काही वर्ष शेअरिंग बेसिसवर मुलं रूम किंवा फ्लॅट घेऊन भाड्याने राहतात. नंतर लग्न झालं कि मग रेंटवर का होईना पण वेगळा फ्लॅट खरेदी करावा लागतो. दर वर्षी रेंट वाढत जातं, त्यातच मालक चांगला नसेल तर दर 1 2 वर्षाला नवीन घर शोधावं लागतं. भाडं भरण्यापेक्षा लोन काढून स्वतःच घर खरेदी केलं तर थोडा जास्त EMI भरावा लागेल, सुरुवातीला थोडा फार त्रास होईल, पण स्वतःचं घर होईल, या विचाराने आपण घर खरेदी करतो. असाच विचार करून ज्यांनी 2021 किंवा 2022 मध्ये घर खरेदी केलं, ते लोकं आता अडचणीत आले आहेत. त्यावेळेला होम लोनचे व्याजदर साडे सहा ते साडे सात टक्याच्या रेंजमध्ये होते. मात्र, नंतर रिजर्व बँकेनी रेपो रेटमध्ये अचानक अडीच टक्यांची वाढ केली. त्यामुळे, बँकांनी लगेचच होम लोनचे व्याजदर वाढवले. व्याजदर वाढल्यावर कर्जदाराकडे 2 पर्याय असतात, पहिला पर्याय म्हणजे EMI वाढवण्याचा किंवा दुसरा पर्याय म्हणजे कर्जाचा कालावधी वाढवण्याचा. बरेच लोकं EMI वाढू नये म्हणून कर्जाचा कालावधी वाढवतात. मात्र, दोन्हीपैकी आपण कोणताही पर्याय निवडला तरी नुकसान तर होणारच आहे. मग अश्यातच दुसऱ्या एखाद्या वित्तीय संस्थेकडून आपल्याला होम लोन बॅलन्स ट्रान्स्फरसाठी कॉल येतो आणि कमी व्याजदरात होम लोनची ऑफर दिली जाते. पण होम लोन बॅलन्स ट्रान्स्फर करून खरंच फायदा होतो का, ते जाणून घेणं महत्वाचं आहे, चला तर मग या प्रश्नाचं उत्तर जाणून घेऊया.

होम लोनचे व्याजदर वाढल्यामुळे, नवीन होम लोन घेण्याचं प्रमाण कमी होतं. व्याजदर वाढले तर तेवढ्याच EMI मध्ये कर्जदारांना कमी लोन मिळतं, त्यामुळे अर्थातच त्यांना जास्त डाउनपेमेंट करावं लागतं. तसेच, ज्यांचं जुनं होम लोन चालू आहे आणि ज्यांच्याकडे साठवलेले पैसे आहेत, ते लोकं कर्ज परतफेडीचा निर्णय घेतात. होम लोन 9% व्याज भरण्यापेक्षा हातातले पैसे होम लोन अकॉउंटमध्ये भरले तर तेवढी बचत होईल म्हणून कर्जदार जास्तीतजास्त परतफेड करतात. मात्र, यामुळे बँका आणि हाऊसिंग फायनान्स कंपन्यांच्या लोन बुकमध्ये अपेक्षित वाढ होतं नाही. नवीन ग्राहक मिळत नाही म्हंटल्यावर बँका बॅलन्स ट्रान्स्फरसाठी दुसऱ्या बँकांच्या ग्राहकांना तयार करतात. सध्याच्या व्याजापेक्षा कमी व्याजदर दिला तर कर्जदारदेखील तयार होतात. ज्यांची कर्जाची रक्कम मोठी आहे आणि ज्यांचा परतफेडीचा कालावधी 20 किंवा 25 वर्षांपेक्षा जास्त आहे, केवळ अश्याच कर्जदारांनी बॅलन्स ट्रान्स्फर करावं, असा आमचा सल्ला आहे. यामागे काय कॅल्क्युलेशन आहे ते आता समजून घेऊया.

होम लोन ट्रान्स्फर करताना आपल्याला काही खर्च पुन्हा एकदा करावा लागतो. वित्तीय संस्था होम लोनवर प्रोसेसिंग फी आकारतात. प्रोसेसिंग फी ही अर्धा ते एक टक्का असू शकते. त्याव्यतिरिक्त, मॉर्टगेज चार्जेस आणि त्यावरची स्टॅम्प ड्युटी पुन्हा एकदा भरावी लागते. प्रोसेसिंग फी, लीगल चार्जेस आणि मॉर्टगेज चार्जेस असे आपल्याला एकूण लोन रकमेच्या साधारण 1% रक्कम आपल्याला खर्च करावी लागते. समजा विराटचं 50 लाखाचं होम लोन चालू आहे आणि त्याचा कालावधी आता 7 वर्ष बाकी आहे आणि सध्याचा त्याचा व्याजदर आहे 9%. नवीन बँकेने त्याला साडे 8 टक्याने होम लोन ऑफर केलं तर त्याची दर महिन्याला 1263 रुपयाची बचत होईल. 7 वर्षाचा विचार केला तर त्याची एकूण 1 लाख 6 हजार रुपयाची बचत होईल. दुसऱ्या बाजूला अनुष्काचं देखील 50 लाखाचं होम लोन आहे मात्र तिचा परतफेडीचा कालावधी आणखी 25 वर्ष आहे. तिने 9% व्याजदर असणारं होम लोन बंद करून साडे 8 टक्याने नवीन होम लोन घेतलं तर तिची दर महिन्याला EMI मध्ये 1699 रुपयाची बचत होईल. 25 वर्षात तिची एकूण 5 लाख 9 हजार रुपयाची बचत होईल. विराटने 50000 रुपये खर्च केला त्याला 1 लाख 6 हजारच फायदा झाला. अनुष्काने तेवढाच खर्च केला पण तिची तब्बल 5 लाख 9 हजार रुपयाची बचत झाली. अश्या पद्धतीने तुमचा परतफेडीचा कालावधी 20 वर्षापेक्षा जास्त असेल तर होम लोन ट्रान्स्फरचा नक्की विचार करा. नवीन होम लोन रेपो रेट बरोबर लिंक करून घ्या, म्हणजे बँक मनमानी करून व्याजदर वाढवणार नाही.