रेंट मिळवण्यासाठी प्रॉपर्टी खरेदी करावी का?

• Follow

अभिजितने 2002 साली इंजिनिअरिंग पूर्ण केलं, त्यावेळेला पुणे मुंबईसारख्या शहरात IT कंपन्या नुकत्याच येत होत्या. त्यावेळेला, IT कंपन्यांना इंजिनिअर मिळत नव्हते. स्पर्धा कमी होती त्यामुळे नोकरी सहज मिळत होती. एका नामांकित कंपनीमध्ये अभिजितला जॉब मिळाला. तेव्हा त्याचा महिन्याचा पगार होता 10000 रुपये. नोकरी लागल्यावर पुढचे 2 वर्ष त्याने पैसे साठवले आणि मगरपट्टा सिटीजवळ 2 BHK फ्लॅट खरेदी केला. त्यावेळेला, प्रॉपर्टीच्या किमती कमी होत्या त्यामुळे अभिजितला 2 BHK फ्लॅट केवळ 10 लाखात मिळाला. हा फ्लॅट त्याने गुंतवणूक म्हणून खरेदी केला होता, त्यामुळे सुरुवातीपासूनच त्याने फ्लॅट रेंटवर दिला. सुरुवातीला फ्लॅटचा EMI होता 8000 रुपये आणि त्याला फ्लॅटचं रेंट मिळत होतं दर महिन्याला 4000 रुपये. बाकीचे पैसे तो पगारात भरत होता. पुढे 5 6 वर्षात त्याने लोन निल केलं आता त्या फ्लॅटची किंमत 80 लाख रुपयाच्या वर गेली आहे आणि त्याला दर महिन्याला आता 20000 रुपये रेंट मिळतंय. 10 लाखाच्या फ्लॅटची किंमत 80 लाख रुपये झाली हा मोठा फायदा आहेच. पण, त्याच फ्लॅटवर त्याला आता महिन्याला 25000 हजार किंवा वार्षिक 3 लाख रुपये भाडं मिळतंय. आता प्रॉपर्टीची किंमत आहे 80 लाख रुपये, त्यावर वार्षिक 3 लाख म्हणजे टक्केवारीचा विचार केला तर त्याला साधारण 3.75% रेंटल यिल्ड मिळतंय. या उत्पन्नाला ग्रॉस रेंटल यिल्ड म्हणतात.

अभिजितला वार्षिक 3 लाख रुपये उत्पन्न मिळतंय, पण सोसायटी मेंटेनन्स, कॉर्पोरेशनचा टॅक्स आणि घराचा पेंटिंग किंवा इतर देखभाल खर्च असं एकूण त्याला दर वर्षी 60000 रुपये प्रॉपर्टीसाठी खर्च करावे लागतात. 3 लाखातून 60000 रुपये वजा केले म्हणजे शिल्लक राहिले 2 लाख 40 हजार रुपये. 80 लाखावर 2 लाख 40 हजार रुपये म्हणजे रेंटल यिल्ड झालं 3%. सगळे खर्च वजा केल्यावर जे रेंट मिळतं त्याला नेट रेंटल यिल्ड म्हणतात. सध्याच्या मार्केट व्हॅल्यूनुसार हे उत्पन्न झालं 3% मात्र अभिजीतची मुळ गुंतवणूक आहे केवळ 10 लाख रुपये. 10 लाखावर 2 लाख 40 हजार रुपये म्हणजे हा आकडा झाला 24%. आता विचार करा अभिजितने फ्लॅट खरेदी न करता बँकेत FD केली असती तर एवढं व्याज मिळालं असतं का? एवढं व्याज मिळणं शक्यच नाही. प्रॉपर्टी खरेदी करण्याचे हे 2 महत्वाचे फायदे आहेत, एका बाजूला प्रॉपर्टीची किंमत वाढत जाते आणि दुसऱ्या बाजूला रेंटदेखील वाढतं. साधारण 10 वर्षानंतर फ्लॅटचा EMI आपण केवळ रेंटमधून भरू शकतो. हा फायदा ज्यांना माहित आहे, ते गुंतवणूकदार रिअल इस्टेटमध्ये नियमित गुंतवणूक करतात. पुणे मुंबईसारख्या शहरात असे अनेक गुंतवणूकदार आहेत, जे केवळ रिअल इस्टेटमधेच गुंतवणूक करतात. रेंट मिळवण्यासाठी प्रॉपर्टीमध्ये गुंतवणूक करणं, ही नक्कीच चांगली स्ट्रॅटेजी आहे. मात्र, यामध्ये एक धोका आहे. हा धोका आहे हे तुम्हाला जाणवणार नाही मात्र पुढच्या 20 किंवा 30 वर्षानंतर याचा फटका गुंतवणूकदारांना बसू शकतो. हा कोणता धोका आहे आणि त्यापासून आपण कसं वाचायचं ते आता जाणून घेऊया.

प्रॉपर्टी भाड्याने देऊन उत्पन्न मिळवणारे अनेक गुंतवणूकदार आहेत. ही अनेक हजार कोटींची इंडस्ट्री आहे. कोणाला तरी रेंटच्या माध्यमातून उत्पन्न मिळतंय म्हणजे कोणीतरी अर्थात भाडं भरणारा भाडेकरी हे पैसे खर्च करतोय. भाड्याने राहणाऱ्यांच्या जागी जाऊन जर आपण विचार केला, तर एक गोष्ट आपल्याला लक्षात येईल ती म्हणजे रेंटवर राहण्यात त्याचा लॉस आहे. रेंट भरण्यापेक्षा EMI भरला तर सुरुवातीला त्रास होईल पण पैसे आपल्याच प्रॉपर्टीसाठी खर्च होतील,हा कॉमन सेन्स रेंटवर राहणाऱ्या प्रत्येकाकडे आहे. तरीही लोकं रेंटवर राहतात यामागे 2 प्रमुख कारणं आहेत. पहिलं कारण म्हणजे काही लोकांकडे डाउनपेमेंटसाठी पैसे नसतात, त्यामुळे ते स्वतःच घर घेऊ शकत नाहीत. मात्र, 3 ते 5 वर्षात कोणतीही व्यक्ती डाउनपेमेंटसाठी पैसे जमा करू शकते. रेंटवर कोणत्या अडचणी आहेत ते एकदा या लोकांच्या लक्षात आलं कि मग ते स्वतःच घर घेण्याचा निर्णय घेतात. डाउनपेमेंटसाठी पैसे नाही हे झालं पहिलं कारण, दुसरं कारण आहे ते म्हणजे बऱ्याच लोकांना आपण या शहरात किती दिवस राहणार ते माहित नसतं. त्यामुळे ते लोकं स्वतःच घर खरेदी करून लायबिलिटी घ्यायला तयार नसतात कारण त्यांच्या मनात भीती असते.

मागच्या 20 वर्षात शहरीकरण अतिशय झपाट्याने झालं आहे. शहरी भागात राहणाऱ्या लोकांच्या संख्येत मागचे अनेक वर्ष 3 टक्यापेक्षा जास्त वाढ झाली, मात्र 2022 मध्ये पहिल्यांदाच हा आकडा 2 टक्याच्या खाली आला. शहरी भागात आता 140 कोटींपैकी साधारण 51 कोटी लोकं राहत आहेत. सांगण्याचा हेतू असा आहे कि एका बाजूला शहरात येणाऱ्या नवीन लोकांच्या संख्येत सातत्याने घसरण पाहायला मिळेल आणि दुसऱ्या बाजूला सध्या रेंटवर राहणारे लोकं स्वतःच घर घेण्याचा प्रयत्न करतील. येणाऱ्या काळात व्याजदर कमी झाले तर अनेक लोकं रेंटवर राहण्यापेक्षा स्वतःचं घर खरेदी करणं पसंत करतील. आता विचार करा पुढच्या 20 किंवा 30 वर्षानंतर रेंटच्या घरांचा डिमांड कमी झाला आणि सप्लाय वाढला तर काय होईल? रेंटल यिल्ड कमी होईल, किंवा रेन्टमध्ये किमान खूप जास्त वाढ तरी होणार नाही. प्रॉपर्टी प्राईम लोकेशनला नसेल तर भाड्याने जाण्याची शक्यतादेखील कमी होईल. त्यामुळे, सगळीच गुंतवणूक रिअल इस्टेटमध्ये करू नका. तुमचा पोर्टफोलिओ बँक FD, सोनं, शेअर्स आणि म्युच्युअल फंड्ससारख्या इतर ऍसेट्समध्ये डायव्हर्सिफाय करा.